Der Berliner Wohnungsmarkt: Fakten
Die Zahl der Wohnungen in Berlin hat von 1991 bis 2011 von 1,72 Millionen auf knapp 1,9 Millionen zugenommen. Die durchschnittliche Größe einer Wohnung beträgt 72 qm. Rein rechnerisch kommen auf eine/n Einwohner/in etwa 40 qm: in Eigentümerwohungen 52 qm, in Mietwohnungen knapp 40 qm. Gut 85 % der Berliner Wohnungen (=1,63 Millionen) sind Mietwohnungen. Die Mieteinnahmen (NKM) liegen pro Jahr bei gut 6 Milliarden Euro.
Zu den Eigentumsverhältnissen der Mietwohnungen meldet die Investitionsbank Berlin (IBB): 72,5 % privat// 11,4 % genossenschaftlich// 16,3 % öffentlich. Etwa 40 % der Mietwohnungen gehören Unternehmen, die im BBU organisiert sind. Darunter waren auch die sechs städtischen Wohnungsgesellschaften, die 2011 folgende Bestände hatten: degewo: 61.300// GEWOBAG: 51.600// HOWOGE: 51.300// Stadt und Land: 39.600// Gesobau: 37.000// WBM: 28.200.
Die meisten Berliner Wohnungen stammen aus der Nachkriegszeit (1.091.000= 58 %). Aus dem Zeitraum 1918-1948 ganze 15 % (=287.000). Vor 1918 wurden 27 % der Berliner Wohnungen gebaut (=515.900 ).
Im Jahr 2010 betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete (NKM) 5,23 Euro/qm, 2002 waren es noch 4,29, 2006 schon 4,80 Euro/qm. Von 2002 bis 2006 nahm die Einwohnerzahl Berlins praktisch nicht zu – dennoch fiel der Mietanstieg stärker aus, als zwischen 2006 und 2010.
Wie bundesweit liegen die Mietsteigerungen im Bestand nicht über der Preissteigerungsrate. Trotzdem stieg die Belastung der Haushalte durch die NKM von 20 auf 23 Prozent der Haushaltseinkommen (Bruttokaltmiete: 29 Prozent): Die geringe Zunahme der Haushaltseinkommen – der Rückgang der Realeinkommen für die Mehrheit – schlägt sich darin nieder. Noch ganz anders sieht es in Erwerbslosenhaushalten aus: “Diese Haushalte geben im Durchschnitt 31 % ihres Nettoeinkommens für die Nettokaltmiete aus. Dafür sind jedoch weniger die gestiegenen Mieten ursächlich, sondern die Änderungen im Sozialsystem mit Einführung der Hartz-IV-Gesetze 2005.”(IBB)
Viel stärker als die Bestands- stiegen die Angebotsmieten. Sie lagen bei 7,40 Euro/qm (2011), nach einer Steigerung um 14 Prozent in nur einem Jahr. Die soziale Anspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zeigt sich im Rückgang der Wohnfläche pro Person von 2006 bis 2010: Familien ziehen nicht um, obwohl die Zahl der Familienmitglieder zunimmt.(IBB 2012) Dazu passt, daß die Fluktuation so niedrig ist wie noch nie: nach Angaben des BBU betrug sie 2012 nur 7 Prozent
Die Berliner Schuldenberatung trifft in ihrer Arbeit seit Jahren auf eine unveränderte Situation: etwa 30 Prozent der Klienten haben Mietschulden (durchschnittliche Höhe Ende 2012: 4.500 Euro). Der Befund des BBU ist anders: bei ihren Berliner Mitgliedsunternehmen schlugen Ende 2005 noch Mietschulden in Höhe von 142,4 Millionen Euro zu Buche, Ende 2011 waren es 63,3 Millionen Euro.
Die Prognosen des Senates gehen von einem Bevölkerungswachstum von 250.000 Menschen bis 2030 aus, und leiten daraus einen Neubaubedarf von 137.000 Wohnungen bis 2025 ab: 10.000 pro Jahr. (Selbst bei einem äußerst moderaten Verschleiß von nur 0,5 Prozent gehen pro Jahr 8.500 Wohnungen im Bestand verloren.) Angepeilte NKM: 11 Euro/qm. Nur 1.000 Wohnungen sollen im geförderten Bereich errichtet werden. Mit einer Senkung der Mietkostenbelastung in menschenfreundlichen Behausungen haben diese Pläne nichts zu tun.
Quellen: Aktuelle Daten finden sich beim Statistischen Landesamtes Berlin-Brandenburg, im Wohnungsmarktbericht der IBB und im Material zur Jahrespressekonferenz des BBU. Im IBB Wohnungsmarktbericht 2012 gibt es eine Auswertung des bundesweiten Mikrozensus Wohnen aus dem Jahr 2010 für Berlin. Die offizielle Berichterstattung der Bundesregierung bildet der Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, zuletzt vom Dezember 2012.
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