H.-D. von Frieling: Städtische Wohnungsnot und Profitlogik

  • Hans-Dieter von Frieling
    (eingestellt von w.b.)
    Das Heft 95 der Vierteljahresschrift Z. Zeitschrift marxistische Erneuerung mit dem Thema »Wohnungsmarkt und Finanzspekulation« erscheint Anfang September. Der hier von jW publizierte Beitrag ist redaktionell gekürzt. Die Publikation kann unter www.zeitschrift-marxistische-erneuerung.de bestellt werden.

    Prozesse der Aufwertung wie der Entwertung gehören zu den alltäglichen Erscheinungen in diesem Wirtschaftssystem. Wir sind einerseits daran gewöhnt, daß es Entwertungen von fiktivem wie produktivem Kapital gibt zur Bereinigung von Überakkumulation, daß durch Rationalisierungen Arbeitskräfte dequalifiziert und überflüssig gemacht werden, daß der Wert der Arbeitskraft gesenkt wird, so daß sie ein Fall für die staatliche Armenfürsorge wird, daß die natürlichen Lebensgrundlagen unbrauchbar gemacht werden, daß Stadtteile, ganze Städte und Regionen entwertet werden und verfallen, weil sie als Kapitalstandort nicht mehr konkurrenzfähig sind.


    Andererseits kommt es beständig zu Aufwertungen und Inwertsetzungen – in Form von Wachstumsregionen oder Boomtowns, besser entlohnten Qualifikationen von Arbeitskräften, neuen Geschäftsfeldern, Wachstum von Unternehmen und Beschäftigung, Wertsteigerungen bei Naturstoffen (wie den »Seltenen Erden«), Finanzprodukten oder Standorten und Immobilien wie z.B. innerhalb bestimmter städtischer Quartiere. (…)


    Ungleiche Entwicklung – wirtschaftliche, soziale und auch räumliche – ist in diesem Wirtschaftssystem keine temporäre Erscheinung, sondern ein notwendiges Resultat wie Mittel in der Konkurrenz des Kapitals. Die Analyse von Aufwertungsprozessen wie der Gentrifizierung ist daher eine Untersuchung, wie die Zwecke und Mittel wirtschaftlicher Akteure unter bestimmten politischen Rahmenbedingungen eben diese Räume herstellen. (…)


    Daran anknüpfend wird hier die These vertreten, daß auch die Durchsetzung und Formierung innerstädtischer Aufwertungsprozesse solch eine Raumproduktion ist. Sie beruht darauf, daß Grundeigentümer und Wohnungsbaukapitalisten erfolgreich auf bessere Geschäfte spekulieren und ein sogenanntes rent gap, eine Grundrentenlücke (zwischen aktuellem und möglichem Bodenpreis), herstellen. Wenn sich eine wachsende Wohnungsnachfrage durch Haushalte, die über eine deutlich höhere Mietzahlungsfähigkeit verfügen als die gegenwärtig dort wohnenden Mieter, verwirklichen läßt und wenn über den Marktmechanismus von Angebot und Nachfrage die bisherigen, weniger zahlungsfähigen Mieter verdrängt werden, hat sich die Spekulation der Investoren und Grundeigentümer auf höhere Renditen erfüllt. (…)


    Der Verlauf von Gentrifizierungen hängt somit entscheidend ab von bestimmten Bedingungen, besonders von der Liberalisierung des (nationalen) Wohnungsmarktes, der lokalen Wohnungsnot, dem Kreditmarkt, den lokalen Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt und davon, welche Rahmenbedingungen die lokale Planungspolitik setzt. Kapitalistischer Wohnungsmarkt
    Die Versorgung mit dem lebenswichtigen Gut Wohnung soll, so hat es die Politik eingerichtet, über den »Markt«, den Wohnungsmarkt, erfolgen. Privateigentümer sollen ihr Exklusionsrecht an der Ware Wohnung benutzen können, um ihren Reichtum zu vergrößern. Das lohnende Geschäft soll aber kein willkommener Zusatz zum Versorgungszweck sein, sondern die Bedingung der Versorgung. Das Bedürfnis nach einem Dach über dem Kopf läßt sich auf dem »Markt« nur soweit und nur dann verwirklichen, wenn es über eine für das Verwertungsinteresse ausreichende Zahlungsfähigkeit verfügt. (…)



    Die besondere Funktionsweise des Wohnungsmarktes hängt zusammen mit dem besonderen Charakter der Ware Wohnung. Das in der Wohnung gebundene Leihkapital erfordert einen hohen Kapitalvorschuß. Dieser Vorschuß fließt erst über einen längeren Zeitraum (meist erst nach 50, oft nach 80 oder 100 Jahren) zurück. (...)


    Aufgrund dieser Eigentümlichkeiten müssen Mietwohnungseigentümer darauf bedacht sein, das mit dem Verleihgeschäft verbundene Risiko unzureichender oder gar ausbleibender Mietzahlungen gering zu halten. Sie müssen als Fraktion ein Interesse daran haben, daß es auf dem Wohnungsmarkt immer ein Defizit an Wohnungen gibt, eine Knappheit, damit die Mieten nicht sinken, sondern auch in Altbauwohnungen steigen können. Diese Knappheit ist strukturell notwendig. Gleichen sich Angebot und Nachfrage aus, bricht der Wohnungsneubau mit Sicherheit notwendig ein. Der kapitalistische Wohnungsmarkt funktioniert nur unter der Bedingung des Mangels, der Wohnungsnot. (…)


    Die Politik folgert daraus, daß, wenn sie einen funktionierenden kapitalistischen Wohnungsmarkt will, sie die Rahmenbedingungen so setzen muß, daß weder ein zu großer Mangel noch ein Überangebot entsteht. Bei einem Überangebot und entsprechend hohen Leerstandsraten erfordert die Marktlogik staatliche Subventionierung von Wohnungsabriß wie z.B. in ostdeutschen Städten, damit die Investoren aufgrund des so hergestellten Wohnungsmangels höhere Mieten durchsetzen können und ihre Investitionen Gewinn abwerfen.1 Nicht immer sind derart drastische Maßnahmen wie Abriß/Vernichtung zur Sicherung der Knappheit erforderlich. In der Regel reicht es, Instrumente wie steuerliche (Abschreibungs-)Vorschriften oder die des Mietrechts (Kündigungsschutz und Mieterhöhungsregelung) so zu verändern, daß die Neubautätigkeit sinkt. Diese Instrumente lassen sich auch umgekehrt einsetzen, wenn die Wohnungsnot zu groß ist. Dann wird der Mieterschutz erhöht (bis hin zum Mietpreisstopp) und der Wohnungsneubau durch steuerliche Erleichterungen, staatliche Förderprogramme (z.B. Sozialer Wohnungsbau) und – seit den 1980er Jahren – durch Subventionierung der Mietzahlungsfähigkeit von Haushalten (z.B. durch Wohngeld) so ergänzt, daß sich das Geschäft der privaten Eigentümer rentiert. Diese Staatsintervention läuft nicht unter der Rubrik Wirtschaftspolitik, sondern erhält den gern positiv konnotierten Titel Sozialstaats- oder Wohlfahrtspolitik. Wohnungsnot und Leerstand
    In jüngster Zeit überschlagen sich die Immobilien-Newsticker und Medien mit für Investoren positiven Nachrichten: Die Mieten steigen wieder. Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt gebe es eine Trendwende, zumindest in den Metropolen. Ein Rückblick auf die Wohnungsneubautätigkeit in den vergangenen 15 Jahren macht deutlich, was die Immobilienwirtschaft veranlaßt, von einer Trendwende zu reden. Seit Mitte der 1990er Jahre ist die Neubautätigkeit drastisch gesunken, von rund 440000 neuen Wohnungen (1995) auf 117000 (2009) (siehe Grafik 1). Ein historischer Tiefstand.


    Ein wichtiger Grund der nachlassenden Investitionstätigkeit liegt in der Entwicklung der Mietpreise. Die Nettokaltmieten sind seit Ende der 1990er Jahre nur sehr gering gestiegen, meistens geringer als die Inflationsrate. Eine Ursache dieser Entwicklung ist die nachlassende Nachfrage – aufgrund der Abnahme innerdeutscher Wanderungen und der Behebung von Mangellagen in Ostdeutschland. Sie führte dazu, daß sich der Wohnungsmarkt in Deutschland einem Gleichgewicht näherte und damit einem unerfreulichen Zustand für das Renditekalkül von Investoren. (…)


    Die jüngste Entwicklung stellt keinen Sonderfall dar. Ein Rückblick auf die Nachkriegsentwicklung zeigt, daß es sich um den normalen Markt»mechanismus« handelt: Abnehmende Wohnungsknappheit verringert die Durchsetzung von Mietpreiserhöhungen, was zum Rückgang des Wohnungsneubaus führt, was die Wohnungsknappheit wieder erhöht und damit auch die Durchsetzbarkeit von Mietpreissteigerungen. (siehe Grafik 2)


    Die Wohnungspolitik verhindert diesen »Mechanismus« nicht, sondern sorgt sich um dessen Funktionieren. So reagierte die Bundesregierung auf den Bauboom in der ersten Hälfte der 1990er Jahre mit dämpfenden Maßnahmen. Die fiskalischen Anreize – steuerliche Vergünstigungen wie Abschreibungsvorteile – wurden zurückgenommen, einkommensteuerliche Verrechnung von Verlusten aus Vermietung eingeschränkt, die Grunderwerbssteuer erhöht, zudem Mieterhöhungen begrenzt und Kündigungen erschwert. Die politisch gewollte Verschlechterung der Investitionsbedingungen war ein weiterer Grund für den drastischen Rückgang der Neubautätigkeit im letzten Jahrzehnt. Die vorteilhafte Bedingung der historisch tiefen Zinsen für Hypothekarkredite hat für die Investoren die Risiken nicht ausreichend ausgeglichen, zumal die Finanzmärkte vor der Krise andere verlockende Vermehrungsmöglichkeiten boten. (…)


    Inzwischen hat sich die Wohnungsmarktsituation geändert. Erstmals seit dem Wiedervereinigungsboom ziehen seit 2009/10 die Miet- wie Immobilienpreise deutlich und auf »breiter Basis« an – zum einen bedingt durch den konjunkturellen Aufschwung, zum anderen bedingt durch das schwache »marktfähige Angebot« aufgrund geringer Bautätigkeit in den Jahren zuvor. Die Neubautätigkeit, so stellt die Deutsche Genossenschaftsbank fest, war in den vergangenen Jahren in den größten Wirtschaftsmetropolen so gering, daß es selbst bei stagnierenden Einwohnerzahlen zu einer Wohnraumverknappung kommt. Da diese Metropolen in den vergangenen Jahren vermehrt Zuzüge und wachsende Einwohnerzahlen verzeichnen, verschärft sich der Mangel, und das verbessert die Chancen, dort höhere Mieten durchzusetzen – in der Erst- oder Neuvermietung (siehe Grafik 3) und in der Folge davon auch bei Altbauwohnungen. Während in diesen Ballungsräumen Neubauten benötigt werden, weisen die restlichen Regionen – ländliche, aber auch große Städte – ein erhöhtes Leerstandsrisiko oder stagnierende Mietpreisentwicklungen auf. »Neue Urbaniten«
    Die zahlungsfähige Nachfrage nach Wohnraum hat sich im letzten Jahrzehnt räumlich verlagert. Während in vielen Städten – von den ländlichen Regionen ganz abgesehen – die Einwohnerzahlen stagnieren oder sinken, verzeichnen die Großstädte und Metropolenkerne deutliche Zugewinne. Die zehn am stärksten gewachsenen Großstädte – München, Dresden, Berlin, Stuttgart, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Mainz, Nürnberg – haben ihre Einwohnerzahl von 2000 bis 2009 insgesamt um 350000 Einwohner erhöht, davon allein München um gut 100000. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung spricht von einer Renaissance der großen Städte; es sieht in diesen Konzentrationstendenzen eine positive, strukturelle Änderung zu den bisher vorherrschenden Suburbanisierungstrends. (…)


    Grundlage des Zustroms in die Metropolenkerne sind die höheren Chancen, dort einen etwas besser entlohnten Arbeitsplatz zu finden. Die veränderten Bedürfnisse des produktiven wie des Finanzkapitals haben an diesen Standorten neue Arbeitsmarktsegmente geschaffen, das der »wissens- und kulturbasierten Dienstleistungen«2 und der »Kreativen«3. Und die Unternehmen in diesen Sektoren haben auch die Arbeits- und damit die Reproduktionsbedingungen verändert. (…)


    Ein überdurchschnittliches Haushaltseinkommen erlaubt es dieser Gruppe von Arbeitskräften, höhere Quadratmetermieten zu zahlen und dennoch nur eine unterdurchschnittliche Mietbelastung in Kauf nehmen zu müssen (siehe Grafik 4). Das ermöglicht Verdrängung von einkommensschwachen Gruppen. Aber den Anbietern ermöglicht es auch – die innerstädtische, lokale Wohnungsknappheit vorausgesetzt –, ein höheres Mietniveau durchzusetzen und damit die Mietbelastung zu steigern. In München liegt die durchschnittliche Mietbelastung aller Haushalte schon bei 32 Prozent, also rund zehn Punkte über dem westdeutschen Durchschnitt.


    Für das Wohnungsbaukapital stellt damit die Nachfragesituation eine günstige Bedingung dar, wenn auch begrenzt auf wenige Teilmärkte in den Metropolen mit deutlichem Wirtschaftswachstum.


    Die günstigen Voraussetzungen, mittels Wohnungsbau und -vermietung in diesen spezifischen Teilmärkten Kapital zu vermehren, müssen entdeckt und genutzt werden. Zunächst werden es einzelne Hauseigentümer und Investoren sein, die in günstigen innerstädtischen Lagen in boomenden Metropolen, dort in Quartieren mit relativ preiswertem Wohnraum oder anderen geringwertigen Nutzungen, Potentiale für deutlich steigerbare Mieten und Preise für Eigentumswohnungen vermuten und zu realisieren versuchen. Sind diese vereinzelten Spekulationen erfolgreich und ziehen sie weitere nach sich, werden Immobilienmakler und Kapitalanleger von einem Trend ausgehen, den es frühzeitig zu nutzen gilt. Sie ziehen zahlreiche Indikatoren heran – Wanderungs-, Wirtschafts-, Arbeitsmarkt-, Wohnungsmarktstatistiken usw. –, um die zukünftige Nachfrage zu antizipieren. Eine ganze Branche lebt mit Marktbeobachtungen und Wohnungsmarktprognosen von diesem Bedürfnis, spekulieren zu wollen, aber möglichst ohne Risiko. Doch es bleibt natürlich eine Spekulation auf zahlungskräftigere Käufer und Mieter und auf die Wirtschaftsentwicklung.


    Das »rent gap« ist am Beginn von Aufwertungsprozessen nicht einfach vorhanden. Die Investoren produzieren es – durch die Realisierung erster Geschäfte. Wie bei der Spekulation mit Rohstoffen oder Aktien wird die Spekulation auch hier erst so richtig erfolgreich, wenn sie einen Trend setzt, wenn die Erwartung auf höhere Renditen eine verbreitete, allgemeine wird. Wenn Medien und Immobilienberater sie thematisieren, wenn im Wohnumfeld mit neuen Cafés, Restaurants, Geschäften erste Anzeichen sichtbar werden, wenn soziologisch gesprochen die Pionier- in die Sukzessionsphase übergeht, wenn Grundeigentümer über den Wert ihres Eigentums nachzudenken beginnen, dann existiert ein Aufwertungsdruck, dann haben die spekulierenden Investoren das »rent gap« geschaffen. Lokale Politik und Planung
    Die Politik zeigt sich – in der Regel – sehr zufrieden damit, daß Geschäft und Versorgung so wunderbar harmonieren. Sie sieht sich ihrem Ideal vom konflikt- und krisenfreien Kapitalismus näher. Es sei denn, es stellt sich heraus, daß der »Markt« neue Widersprüche und Konflikte produziert. (…)


    Unzufrieden wird die Politik auch, wenn die Mietbelastung selbst einkommensstarker Haushalte so sehr wächst, daß sie zu einem Problem wird, weil andere Wirtschaftsbereiche unter dem Mangel an Arbeitskräften (oder höheren Lohnforderungen) zu leiden beginnen. So befürchtet der Jahreswirtschaftsbericht der Stadt München, die Stadt als Ganzes könnte sich aus dem Wachstums­prozeß »Herauspreisen« (»Holländische Krankheit«): »Der Fachkräftemangel wird zu einer angebotsseitigen Belastung der Arbeitsmärkte führen. […] Um nicht nur ein Arbeiten, sondern auch ein Leben in der bayerischen Landeshauptstadt für alle Bevölkerungsschichten zu ermöglichen, ist es notwendig, daß bezahlbarer Wohnraum in ausreichendem Maß in der Stadt zur Verfügung gestellt wird. Hier sind alle Anstrengungen der Stadt, aber auch der Wirtschaft notwendig, um diesen potentiellen Engpaß durch unterschiedlichste flächen- und wohnungsmarktpolitische Instrumente konstruktiv anzugehen.«4


    Was unternimmt die Politik, vor allem die lokale Politik, die sich mit diesen Problemen konkret und vor Ort auseinandersetzen muß? Die Politik beauftragt ihre planende Verwaltung. Diese soll ermitteln, wie notwendig bzw. nützlich Aufwertungen sind. Sie soll prüfen, welche Auswirkungen die Aufwertungsprozesse auf Wirtschaftswachstum, Wettbewerbsfähigkeit des Standortes und auf die sozialen Verhältnisse in der Stadt haben können. Planung und Politik legen hierbei ihr eigenes Interesse, das gesamtwirtschaftliche, zugrunde. In ihrer Sorge um das Allgemeinwohl versuchen sie, so viel Wachstum wie möglich zu fördern und dabei negative Effekte auf andere Branchen, Blockaden, Widersprüche oder Kosten für den Staat vorauszusehen, abzuschätzen und nach Möglichkeit zu verhindern.


    Zu diesem Zweck mischt sich die Planung häufig schon frühzeitig ein. Sie berät die Immobi­lienwirtschaft beim Auffinden von Geschäftsmöglichkeiten, die die Planung für Wohnungsversorgung für notwendig hält. Sie berät die Investoren, um die chaotischen Prozesse der Spekulation vor allem räumlich zu lenken und mit anderen Stadtentwicklungsprozessen zu koordinieren. Schließlich ziehen Aufwertungsprozesse nicht nur Aufwendungen für öffentliche Infrastrukturen nach sich – Verkehrseinrichtungen, Grünanlagen oder anderes müssen geschaffen werden. Wenn Bevölkerung mit geringem Einkommen verdrängt wird, wenn das städtische Segregationsmuster neu geschrieben wird, dann wird möglicherweise im Aufwertungsgebiet die soziale Infrastruktur entwertet. Und an anderen Standorten, wo die Verdrängten hinziehen müssen, braucht es zusätzliche Kitas und Schulen.


    Die Segregation, so die Sorge der Stadtplaner, kann sich durch die Verdrängungsprozesse verschärfen und neue Probleme für die Stadtpolitik schaffen, weil soziale Brennpunkte oder Desinvestionsprozesse und Abwärtsspiralen in der Quartiersentwicklung entstehen. Es kann sein, daß neuer sozialer Wohnraum überhaupt erst geschaffen werden muß, weil er knapp ist. Das belastet die kommunalen Kassen, so daß manche Städte zu dem Schluß kommen, daß die erfolgreichen privaten Einzelinteressen der Wohnungsbaukapitalisten sich nicht unbedingt mit dem gesamtwirtschaftlichen Interesse decken, daß sie kein positiver Beitrag zur Erhöhung des Allgemeinwohls sind. Dann legt die Politik fest, daß – in diesem Fall und für eine gewisse Zeit – öffentliches und privates Interesse auseinanderfallen. Die Politik weist das partikulare Interesse in die Schranken. Die Formen und Mittel dieser Intervention können sehr unterschiedlich sein. Die planende Verwaltung kann dank ihrer Frühwarnsysteme schon im Vorfeld intervenieren und versuchen, über Informationen, Angebote und Absprachen das private Interesse zu kanalisieren. (…)


    Die relative Autonomie des lokalen Staates gegenüber den privaten, partikularen Interessen beinhaltet aber auch, daß die Politik entscheiden kann, den anarchischen, Rendite getriebenen Prozeß auf dem Wohnungsmarkt laufen zu lassen wie z.B. in Berlin – weil arme Bevölkerungsgruppen verdrängt werden, die ökonomisch ohnehin überflüssig sind, weil irgendwo in der Stadt noch halbwegs ausreichend billiger Wohnraum vorhanden ist, weil die Aufwertung Image und Tourismus fördern soll oder den Hoffnungsträger »Kreativwirtschaft«. Logik der Konkurrenz
    Abschließend kann die Frage, ob Aufwertungsprozesse Ausdruck eines politischen Programms oder »nur« der kapitalistischen Konkurrenzlogik sind – in Umrissen – beantwortet werden.


    Daran, daß die Kommunen selbst die Frage stellen, was eine erwünschte Aufwertung ist und was nicht, kann man schon einen berechnenden Umgang bemerken, ein Kalkül, was dem Allgemeinwohl der Stadt am besten dienlich ist.


    Da der Staat die Gesellschaft so eingerichtet hat, daß ihre Entwicklung von den Erfordernissen und Erfolgen der Kapitalakkumulation abhängt, steht außer Frage, daß auch die lokale Politik Wirtschaftswachstum auf ihrem Territorium als obersten Zweck setzt. (…)


    Mit dieser Zwecksetzung wird der Strukturwandel der Wirtschaft zu einem Sachzwang, dem die Politik sich unterwerfen will: Sie paßt die Wohn- und sonstigen Reproduktionsbedingungen den wechselnden Erfordernissen an, verwaltet die von der Wirtschaft nicht nachgefragte Wohnbevölkerung sozialstaatlich in Wohnquartieren am Stadtrand, schafft Bedingungen, um benötigte Mittelschichten in der Stadt zu halten, u.a.m. Dazu gehört auch, die daraus resultierenden Konflikte, Exklusionen und negativen Wirkungen abzufangen, zu integrieren und zu legitimieren (…).


    Aufwertung (Gentrification) ist als Beitrag zu mehr Wirtschaftswachstum für die lokale Politik verlockend, aber nicht an sich ein politisches Programm. Das politische Programm besteht darin, die kapitalistische Konkurrenz zu gewährleisten, die Akkumulation zu befördern und am Erfolg der Unternehmen in der Konkurrenz zu profitieren. (…)




    Anmerkungen
    1 Hans-Dieter von Frieling: Wohnen. In: Bernd Belina, Matthias Naumann, Anke Strüver (Hg.): Handbuch Kritische Stadtgeographie. Münster 2013 (im Druck)


    2 Hartmut Häußermann, Walter Siebel, Dieter Läpple: Stadtpolitik. Frankfurt am Main 2008, S. 179


    3 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung: Die Attraktivität großer Städte: ökonomisch, demografisch, kulturell. Ergebnisse eines Ressortforschungsprojekts des Bundes. Bonn 2012


    4 Landeshauptstadt München: Münchner Jahreswirtschaftsbericht 2011. München 2011


    5 Quellen: Statistisches Bundesamt 2011: Baugenehmigungen/Baufertigstellungen, Lange Reihen, Tab. 1; Statistisches Bundesamt 2013: Ausgewählte Zahlen für die Bauwirtschaft; Statistisches Bundesamt 2013: Verbraucherpreisindex; eigene Berechnung. Mietpreisindex = Index ‚Wohnungsmiete, einschließlich Mietwert von Eigentümerwohnung


    6 Quelle: Uwe Koch: Mietpreispolitik in Deutschland, 2005, S. 247; Daten des Statistischen Bundesamtes, Fachserie 17, Reihe 7, Preise, Verbraucherpreisindizes für Deutschland – nähere Angaben bei Koch, ebd.


    7 Quelle: Landeshauptstadt München: Wohnungsmarkt München – Expertenbefragung, 2011, S. 24


    8 Quelle: Statistisches Bundesamt 2008 bzw. 2010: Fachserie 5, Heft 1, Bauen und Wohnen; Mikrozensus Zusatzerhebung 2006 bzw. 2012




    Hans-Dieter von Frieling ist Mitglied des Arbeitskreises Kritische Regionalwissenschaft (AKR): www.kritische-regionalwissenschaft.de

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